Todo lo que hay detrás de administrar tu edificio.
La mayor parte de este trabajo no se ve. Por eso es tan fácil que no se haga, y tan difícil darse cuenta a tiempo: cuando se nota, ya hay una multa, un juicio o una asamblea incendiada. El comité es quien firma, pero el que paga la cuenta es todo el edificio — el vecino que reclama por el ascensor detenido o por el gasto común que subió está mirando el mismo problema desde otro lado. Acá está el inventario completo, para leerlo con lápiz y marcar qué se está haciendo en tu edificio y qué no.
Lo que hay que hacer, todos los meses
Esta es la operación real de un edificio: decenas de tareas con fecha propia, y casi ninguna se ve desde afuera. Toca cada área para abrirla y marcar lo que se está haciendo en tu edificio.
Gobernanza y asambleas
Que las decisiones se tomen bien y queden firmes.
Ley 21.442, arts. 13 a 17
- Convocar y preparar cada asamblea dentro del plazo legal
- Conducir el quórum y las votaciones, y acreditar quién es copropietario hábil
- Redactar el acta, hacerla firmar y distribuirla
- Sostener al comité entre asamblea y asamblea: agenda, antecedentes, seguimiento de acuerdos
- Mantener el reglamento de copropiedad y tramitar sus modificaciones
Si no se hace: Acuerdos que se toman dos veces porque nadie recuerda el primero.
Gastos comunes y cobranza
Que entre la plata y cuadre.
arts. 6, 7, 31 a 36
- Elaborar el presupuesto anual y llevarlo a aprobación
- Calcular y emitir los gastos comunes todos los meses, sin atrasos
- Cobrar a los morosos con su historial, sus avisos y sus plazos
- Administrar el fondo de reserva y mantenerlo en el mínimo legal
- Negociar y controlar convenios de pago
- Tramitar la suspensión de servicios cuando la ley lo permite, y solo entonces
Si no se hace: Nadie puede responder "¿en qué se gastó?" con un documento en la mano.
Personal del edificio
Todo lo que hay entre la firma del contrato y el finiquito.
Código del Trabajo · Ley Karin · Ley 21.659
- Ingreso del trabajador: contrato, anexos, previsión, entrega de EPP
- Plan de trabajo del personal de aseo y su supervisión
- Control de asistencia y jornada, turnos y horas extra
- Liquidaciones de sueldo y pago de cotizaciones previsionales, cada mes
- Ausencias, licencias médicas y feriado legal
- Personal de seguridad privada bajo la Ley 21.659
- Ley Karin y reglamento interno de orden, higiene y seguridad
- Término de la relación laboral y finiquito bien hecho
Si no se hace: El conserje lleva años sin anexo de contrato y nadie sabe qué pasa si se enferma.
Mantención e infraestructura
El especialista ejecuta. Nosotros contratamos, supervisamos y respondemos por que se haga.
art. 20 N° 1 y 2 · SEC · ascensores
- Levantar y mantener el expediente técnico del edificio
- Armar el plan de mantención preventiva y hacerlo cumplir
- Abrir, seguir y cerrar las órdenes de trabajo, con plazo y responsable
- Vigilar los vencimientos de las certificaciones obligatorias y renovarlas antes
- Homologar proveedores: que tengan los papeles, la competencia y el seguro al día
- Supervisar el trabajo en terreno y exigir el respaldo de lo ejecutado
- Evaluar informes y cotizaciones para que sean comparables entre sí
Si no se hace: Las certificaciones se renuevan después del vencimiento, o cuando llega la fiscalización.
Seguros y siniestros
Que la póliza exista, cubra y sirva el día que se necesita.
art. 43 · normativa CMF
- Contratar y renovar el seguro de incendio obligatorio
- Revisar que el monto asegurado corresponda al valor real, no al de hace diez años
- Seguro de responsabilidad civil de la comunidad
- Coberturas del personal según la ley
- Gestionar cada siniestro hasta el pago efectivo
Si no se hace: Se descubre el infraseguro el día del siniestro.
Convivencia y sanciones
Multar bien, mediar antes, y comunicar siempre.
arts. 8 letra k) y 27
- Registrar las infracciones al reglamento con su evidencia y su fecha
- Llevar el proceso sancionatorio con debido proceso y dentro de plazo
- Mediar los conflictos antes de que escalen a tribunal
- Administrar reservas de espacios comunes y amenidades
- Dar a conocer a la comunidad los reclamos, como exige la ley
Si no se hace: Multas impagas que nadie cobra y vecinos enemistados hace meses.
Comunicación y proveedores
Que nada se pierda en un WhatsApp.
art. 27, inciso final
- Una bandeja oficial del edificio, con tiempos de respuesta medidos
- Comunicar cada gestión y cada demora, no solo los resultados
- Mantener el directorio de proveedores y sus contratos vigentes
- Exigir a cada proveedor su reporte cuando el contrato lo obliga
- Evaluar el desempeño de quien trabaja en el edificio
Si no se hace: El "no hacen nada": el trabajo se hizo, pero nadie se enteró.
Rendición y trazabilidad
Que el comité pueda demostrar lo que se hizo.
arts. 14 y 21
- Rendición de cuentas documentada al comité, todos los meses
- Cuenta anual a la asamblea con balance, verificadores y cartolas del banco
- Archivo documental completo, ordenado y entregable
- Inscripción y renovación en el Registro Nacional de Administradores
- Padrón de copropietarios al día, resguardando los datos personales
- Vigilar los cambios de normativa y avisar cuando afectan al edificio
Si no se hace: Cambiar de administrador significa empezar de cero porque no hay archivo.
Tomar un edificio
Lo que pasa —o debería pasar— cuando entra una administración nueva.
arts. 6 y 20
- Recibir e inventariar la documentación del administrador saliente
- Levantar el estado real: legal, financiero, técnico y laboral
- Regularizar lo que esté vencido, incompleto o mal hecho
- Abrir o traspasar las cuentas bancarias de la comunidad
- Presentarse al Registro Nacional como administrador del condominio
Si no se hace: El administrador nuevo pasa seis meses descubriendo problemas que nadie le contó.
La rendición no es un gesto de transparencia: es una obligación
El administrador está obligado a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión ante el comité de forma mensual, y ante la asamblea en cada sesión ordinaria. En esa cuenta anual debe entregar el balance de ingresos y egresos, poner a disposición los verificadores de cada gasto efectuado, y entregar copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, sus cartolas y el respaldo de pago de las certificaciones y seguros contratados. Si algo de eso no llega, no es desprolijidad: es incumplimiento.
Ley 21.442, artículos 14 y 21
Y además, lo que la ley exige por escrito
Todo lo anterior es el oficio. Encima de eso, el artículo 20 de la Ley 21.442 enumera catorce funciones del administrador: no son recomendaciones, son el mínimo exigible, y su incumplimiento tiene sanción propia. Toca cada una para ver qué exige en concreto.
Cuidar los bienes comunes
Incluye expresamente la mantención de las redes internas de servicios básicos y de los sistemas de emergencia y extinción de incendios.
art. 20 N° 1
La ley precisa qué incluye: la mantención de las redes internas de servicios básicos y de los sistemas de emergencia y de extinción de incendios. Y agrega una obligación que casi nadie conoce — cerciorarse de que la infraestructura que soporta las redes de telecomunicaciones no sea intervenida por terceros para impedir el ingreso de otros operadores. Si eso ocurre, el propietario o arrendatario afectado tiene acción propia para exigir que se elimine el impedimento.
Mantenciones y certificaciones
Contratar, coordinar y verificar las mantenciones, inspecciones y certificaciones que la ley exige — entre otras, gas y ascensores. No las ejecuta con sus manos: contrata al especialista autorizado y responde por que se hagan a tiempo.
art. 20 N° 2
El administrador puede denunciar ante la Superintendencia de Electricidad y Combustibles para que fiscalice el gas, y encomendar la verificación de las instalaciones a una entidad autorizada por ella. El procedimiento está reglado: notifica por escrito el valor al comité, el comité tiene diez días hábiles para aceptarlo o proponer una alternativa, y si no se pronuncia el administrador contrata según lo notificado. El mismo camino aplica a la mantención y certificación de ascensores verticales, inclinados y funiculares, montacargas, y escaleras o rampas mecánicas.
Actos de conservación y urgentes
Ejecutar los actos de administración y conservación, incluidos los urgentes sin acuerdo previo de la asamblea, sujetos a ratificación posterior.
art. 20 N° 3
La ley distingue entre lo ordinario y lo urgente. Lo urgente se puede ejecutar sin pedir antes el acuerdo de la asamblea — pero queda sujeto a ratificación posterior. Es la salida legal para una filtración un domingo, y a la vez el límite: no es un cheque en blanco, hay que rendirlo después.
Recaudar y llevar la contabilidad
Cobrar, emitir certificados de deuda, llevar la contabilidad e informar al comité las gestiones de cobro sobre los morosos.
art. 20 N° 4
Además de cobrar, debe emitir los certificados de estado de deuda de cada unidad, llevar la contabilidad del condominio conforme a las normas del reglamento de la ley, e informar al comité las gestiones realizadas para el cobro respecto de propietarios, arrendatarios u ocupantes morosos. Informar la gestión de cobranza no es un favor: es parte de la función.
Velar por el cumplimiento
Que se observen la ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad. Es la función que sostiene a todas las demás.
art. 20 N° 5
No solo de la Ley 21.442, sino también de su reglamento y del reglamento de copropiedad del propio condominio. Es la función paraguas: cuando algo se incumple en el edificio, esta es la que se invoca.
Representar en juicio
Activa y pasivamente, a los copropietarios, en las causas de administración y conservación del condominio.
art. 20 N° 6
Activa y pasivamente, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas relativas a la administración y conservación del condominio — se promuevan con un copropietario o con terceros. Es lo que permite que la comunidad demande y sea demandada sin que cada vecino comparezca.
Citar a la asamblea
Y agregar a la carpeta del condominio copia del libro de actas y de los acuerdos adoptados.
art. 20 N° 7
Citar es solo la mitad. La otra es agregar a la carpeta de documentos del condominio copia del libro de actas y de los acuerdos adoptados. Esa carpeta es la memoria de la comunidad, y es lo que se entrega cuando cambia el administrador.
Pedir sanciones al tribunal
Requerir al tribunal competente los apremios o sanciones contra quien infrinja las restricciones de uso de su unidad.
art. 20 N° 8
Cuando un copropietario u ocupante infringe las limitaciones o restricciones de uso que le imponen la ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad, el administrador debe pedir al tribunal competente los apremios o sanciones que procedan. No es opcional ni depende de su criterio personal.
Suspender servicios al moroso
Con acuerdo del comité, respecto de unidades con tres o más cuotas impagas — dentro de los límites que la propia ley fija.
art. 20 N° 9 y art. 36
Solo con acuerdo del comité de administración, y solo respecto de unidades cuyos propietarios estén morosos en tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas. Los servicios que la ley menciona son el eléctrico, el de telecomunicaciones y el de calefacción, y la medida tiene límites adicionales que conviene revisar antes de aplicarla.
Contratar y desvincular al personal
Firmar y terminar los contratos de los trabajadores de la copropiedad, previo acuerdo del comité. Ojo: la ley solo nombra los dos extremos — todo lo que pasa entre medio también hay que hacerlo.
art. 20 N° 10
Contratar y poner término requiere acuerdo previo del comité de administración, salvo que la asamblea le haya delegado esa facultad; hacerlo sin ese acuerdo expone a la comunidad, no al administrador. Pero la ley solo enumera los dos extremos del vínculo. Entre la firma y el finiquito está el trabajo de verdad: anexos, liquidaciones mes a mes, cotizaciones previsionales, jornada y turnos, feriados, licencias, elementos de protección, Ley Karin, reglamento interno, y el finiquito bien hecho. Eso está más abajo, en la operación real.
Informar a la Secretaría Ejecutiva
Identificación del administrador, composición del comité, mantenciones y certificaciones, plan de emergencia y simulacros anuales.
art. 20 N° 11
Debe entregar información actualizada a la Secretaría Ejecutiva de Condominios: su identificación como administrador o subadministrador, la composición del comité —resguardando los datos personales conforme a la ley 19.628— y el cumplimiento de las exigencias de seguridad: mantenciones y certificaciones de gas y ascensores, actualizaciones del plan de emergencia y de evacuación, y la realización de simulacros anuales.
Contratar los seguros
Los seguros del artículo 43, previo acuerdo del comité y de la asamblea cuando corresponda.
art. 20 N° 12 y art. 43
Los seguros del artículo 43, previo acuerdo del comité de administración y de la asamblea de copropietarios cuando corresponda. Cambiar la póliza de modo que se modifiquen los riesgos cubiertos —eliminando o incorporando coberturas como sismo o salida de mar— es materia de asamblea extraordinaria.
Lo que diga el reglamento
Las funciones adicionales que establezca el reglamento de copropiedad de tu comunidad.
art. 20 N° 13
El reglamento de copropiedad de cada comunidad puede fijar funciones adicionales del administrador, y es obligatorio para los copropietarios, para quienes les sucedan en el dominio y para los ocupantes a cualquier título. Por eso vale la pena leerlo antes de firmar un contrato de administración.
Lo que la asamblea le encargue
Las que la asamblea de copropietarios le conceda expresamente.
art. 20 N° 14
La asamblea puede concederle funciones específicas por acuerdo. Es el mecanismo para encargos puntuales —un proyecto de obras, una negociación— sin modificar el reglamento.
Ley 21.442, artículo 20
De dónde sale cada exigencia
Un comité no tiene por qué saber esto de memoria, pero sí conviene conocer el orden: cuando alguien dice "la ley no lo exige", casi siempre está mirando solo el primer escalón. Son cinco, y mandan en este orden.
1 · La ley
Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada el 13 de abril de 2022, que reemplazó a la Ley 19.537 de 1997. Fija las obligaciones de fondo: qué hace el administrador, cómo se toman los acuerdos, qué se puede cobrar y qué se puede sancionar. Fue modificada después por las leyes 21.508 y 21.742.
2 · El reglamento de la ley
El decreto supremo que la hace operativa, publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. Es el que baja la ley a procedimiento — plazos, formularios, cómo se hacen las cosas. Buena parte del contenido que circula en internet es anterior a esta fecha y por eso está incompleto.
3 · El reglamento tipo
La Resolución Exenta N° 721 del MINVU, de abril de 2023, aprueba un reglamento de copropiedad tipo. Sirve de modelo y de piso: es la referencia contra la cual se compara el reglamento de tu condominio cuando hay que actualizarlo.
4 · Las circulares del MINVU
Son las instrucciones que fijan cómo se interpreta y aplica la ley — el equivalente a un dictamen en otras materias. Van numeradas y con fecha: la 2 (marzo 2023) sobre el plazo de los reglamentos, la 7 (febrero 2025) sobre entrada en vigencia, la 11 (junio 2025) sobre el procedimiento de denuncias y sanciones, la 13 (diciembre 2025) sobre las obligaciones de ajuste del reglamento, y las tres más recientes: la 14 (enero 2026) sobre el acceso directo a bien nacional de uso público, la 15 (abril 2026) sobre la calificación de condominios de viviendas de interés público y la 16 (mayo 2026) sobre los conjuntos de viviendas sociales construidos bajo la Ley 6.071. Cambian sin que cambie la ley, y por eso el contenido viejo envejece rápido: casi todo lo que circula en internet se detiene en 2023.
5 · El reglamento de tu condominio
El que la comunidad se dio a sí misma, inscrito en el conservador. No puede contradecir a los anteriores, pero sí agrega: multas, horarios, uso de espacios comunes, funciones extra del administrador. Es el único de los cinco que tu comité puede cambiar.
Fuera de la copropiedad aplican además los cuerpos propios de cada materia: el Código del Trabajo y la Ley Karin para el personal, la normativa de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles para gas y electricidad, la de ascensores para su certificación, y la de la Comisión para el Mercado Financiero para los seguros.
La ley también gradúa las fallas
Desde la Ley 21.442 el administrador está inscrito en un Registro Nacional y sus incumplimientos se clasifican en gravísimos, graves, menos graves y leves, con sanciones que van desde la amonestación escrita hasta la eliminación del registro y multas a beneficio fiscal. No cuidar los bienes comunes ni hacer las mantenciones y certificaciones es una infracción grave — y gravísima si ese incumplimiento causó daño a la seguridad de las personas. Vale la pena que el comité sepa que esa vía existe.
Y esto es lo que pasa cuando no se hace
Tres guías escritas sobre casos reales de prensa chilena —con medio, fecha y monto— para que se vea el costo concreto de cada función que quedó sin hacer.
Cómo se roba en un edificio, y qué lo impide
Cuatro casos reales con monto, el modus operandi que documentó la PDI y los cuatro controles que lo bloquean.
Le embargaron la cuenta al edificio
Cerca de 10 mil comunidades arrastran multas laborales impagas. Suele empezar por la certificación vencida del reloj de marcaje.
Ascensores: mantención y responsabilidad
Cada cuánto se certifica, por qué el que mantiene no puede certificar, y el caso donde la inmobiliaria se defendió culpando a la administración.
¿Tu administración hace todo esto?
El diagnóstico gratuito revisa las ocho áreas en tu edificio y te entrega el informe con las brechas concretas y un plan priorizado. Es tuyo, nos contrates o no.