10.331
Inscripciones en el registroPersonas y empresas que alguna vez completaron su inscripción. Es el universo del que sale tu administrador — y creció un 57% desde las 6.565 que informó el MINVU en octubre de 2025.
Guía · elegir y fiscalizar al administrador
El Registro Nacional: la primera cosa que tu comité debería revisar.
Antes de discutir honorarios hay una verificación que toma dos minutos, es gratis y no requiere clave: consultar si quien administra tu edificio está inscrito y con su inscripción vigente. Esta guía explica cómo hacerla, qué significa cada estado, qué puede reclamar tu comité y ante quién — y también por qué el registro, por sí solo, no basta.
Qué es, y qué cambió con la Ley 21.442
El registro no es un directorio de proveedores: es la puerta de entrada a un régimen de responsabilidad que antes no existía en Chile.
Obligatorio, público y gratuito
La ley lo define como único, público, obligatorio y gratuito, y su existencia excluye cualquier otro registro similar, público o privado. Cualquier persona puede consultarlo sin clave y sin pagar.
Ley 21.442, art. 82 · Reglamento del Registro, art. 1
Aplica también al administrador voluntario
La inscripción es requisito previo para ejercer «sea a título gratuito u oneroso». El vecino que administra sin cobrar también debe inscribirse. Si el administrador es una empresa, la persona natural que ejerce el rol debe estar inscrita por separado.
arts. 83 y 84
El plazo venció, y no inscribirse inhabilita
El plazo de 18 meses del artículo transitorio venció el 26 de septiembre de 2025. La ley es literal: quien no se inscribió «se entenderá inhabilitado para continuar desempeñando el cargo».
art. 2° transitorio
Cómo verificarlo, en dos minutos
No hay que pedir nada ni identificarse. El buscador está en la portada de condominios.minvu.cl, bajo el título «Registro público de administradores de condominios».
1
Busca por nombre o por RUT
El campo de búsqueda acepta los dos indistintamente, y el RUT funciona con o sin dígito verificador. Hay además filtros por región y por clasificación del registro.
2
Mira la columna «Estado de la inscripción»
Es el dato que importa, y se explica en el bloque siguiente. La tabla muestra también nombre o razón social, RUT, tipo (persona natural o jurídica), clasificación, regiones donde presta servicios y fecha de inscripción.
3
Abre «Ver detalle» — ahí está lo bueno
La ficha individual muestra los cursos o certificaciones que acreditó y con qué institución, los condominios que administra, su historial, y el registro de sanciones que le hayan resultado aplicables. Se puede descargar como PDF y guardar en la carpeta del comité.
Reglamento del Registro, art. 7
4
Si no aparece, ojo
Puede que no esté inscrito. El propio MINVU lo advierte en su instructivo de reclamaciones y explica que igual se puede reclamar contra él, aportando nombre, RUT y domicilio para notificarlo.
MINVU, Sistema de Reclamaciones y Sanciones, octubre 2025
«Inscrito» no es lo mismo que «vigente»
Acá está el error que casi nadie ve, y es el motivo principal por el que vale la pena volver a mirar el registro una vez al año en vez de solo al contratar.
8.424
Con la inscripción vigenteLa inscripción se renueva todos los años actualizando el certificado de antecedentes penales, y solo se está habilitado para ejercer mientras se mantenga vigente (Reglamento del Registro, art. 20).
1.907
Figuran como no vigentesUn 18,5% del padrón: se inscribieron a tiempo y después no renovaron. Por eso «¿estás inscrito?» no es la pregunta correcta.
La pregunta útil es otra: muéstrame tu ficha del registro, con el estado y la fecha de vigencia.
Los cuatro grados de falta, y qué arriesga cada uno
Esto es lo que casi ningún comité sabe: no todas las fallas pesan igual, y la ley dice exactamente cuáles son graves. Sirve como lista de verificación de lo que de verdad importa — y acá va cada grado junto a la sanción que le corresponde, que la ley trata en artículos separados.
Gravísima → eliminación del registro
Incumplir el cuidado de los bienes comunes o las mantenciones, inspecciones y certificaciones cuando ese incumplimiento causó daño a la seguridad de las personas, lesiones o muerte. También lo es suspender el suministro eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción durante un estado de excepción constitucional de catástrofe — y, expresamente, actuar como administrador estando inhabilitado o habiendo perdido los requisitos para estar en el registro. Sanción: eliminación del Registro Nacional y/o multa de cinco a diez UTM.
arts. 87 N° 1 y 88
Grave → suspensión de uno a tres años
No cumplir con el cuidado de los bienes comunes ni con las mantenciones y certificaciones, sin llegar a causar ese daño. También lo es incumplir lo relativo a la contratación y término de contrato de los trabajadores de la copropiedad. Sanción: suspensión del Registro Nacional por uno a tres años y/o multa de cinco a diez UTM.
arts. 87 N° 2 y 88
Menos grave → amonestación y multa
No ejecutar los actos de administración y conservación, no velar por la observancia de la ley y del reglamento de copropiedad, no citar a las asambleas, no pedir al tribunal las sanciones que procedan, y no entregar la información a la Secretaría Ejecutiva. Sanción: amonestación por escrito y/o multa de una a cuatro UTM.
arts. 87 N° 3 y 88
Leve → amonestación por escrito
No recaudar ni llevar la contabilidad, no representar en juicio a los copropietarios, no gestionar la suspensión de servicios cuando corresponde, no contratar los seguros, y cualquier otra transgresión no clasificada antes. Ojo con la reincidencia: repetir una falta leve dentro de dos años la convierte en menos grave, y repetir una menos grave, en grave.
arts. 87 N° 4 y 88
Las multas van a beneficio fiscal y se pagan en la Tesorería dentro de los 30 días hábiles desde que la resolución queda firme.
En 10.331 inscritos hay una sola sanción
Una multa de 2 UTM, por una falta menos grave, en enero de 2026. Cero suspensiones y cero eliminaciones. No es que no haya problemas: es que la autoridad solo puede actuar por su cuenta cuando ya existe una sentencia judicial firme. Si nadie reclama, no pasa nada.
Un comité que cree que el Estado está vigilando por él baja la guardia. La inscripción es el piso mínimo, no una garantía de calidad — y quien tiene que mirar es tu comité.
Cómo se reclama, si hay que llegar a eso
El procedimiento existe, está reglado desde junio de 2025 y es gratuito. Conviene conocerlo antes de necesitarlo, porque tiene requisitos que se preparan con tiempo.
1
Ante la SEREMI de Vivienda, no ante el juzgado
La reclamación se presenta ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la región del condominio. Y es excluyente: interpuesta ahí, el mismo reclamante no puede deducir igual pretensión ante el juzgado de policía local ni ante la municipalidad. Hay que elegir la vía.
art. 95 · Circular SE-Condominios 11, junio 2025
2
Quién puede reclamar: el comité, o el 15%
El comité de administración, o al menos un 15% de los copropietarios o arrendatarios de las unidades. No basta con un vecino molesto: hay que juntar respaldo o llevarlo por el comité.
art. 90 · Reglamento de la Ley, art. 49
3
Dos años de plazo, y papeles que preparar
El plazo es de dos años desde la acción u omisión reclamada. Se ingresa en línea con ClaveÚnica o en la oficina de partes de la SEREMI, y hay que acompañar el reglamento de copropiedad inscrito, el certificado de acogimiento a copropiedad, el acta que designó al comité, el acta donde se acordó reclamar, el contrato del administrador y los respaldos de la infracción.
art. 96 · Circular 11
4
Qué pasa después
La SEREMI desestima con resolución fundada, pide más antecedentes o formula cargos. El administrador tiene 10 días hábiles para hacer descargos y la resolución final sale dentro de 30 días hábiles desde la última diligencia. Contra ella cabe reposición dentro de 5 días hábiles, y en subsidio recurso jerárquico ante el Subsecretario de Vivienda.
Circular 11, junio 2025
Qué arriesga tu comunidad, y qué no
Dos respuestas que conviene tener claras antes de cualquier conversación difícil con la administración.
La que tranquiliza: al condominio no lo sancionan
Revisamos la ley y sus dos reglamentos: no existe ninguna sanción contra el condominio, el comité ni los copropietarios por tener un administrador no inscrito. El sancionado es siempre el administrador.
Ley 21.442, Título XIV
La que no: nadie resolvió qué pasa con sus actos
La ley no dice qué ocurre con lo que celebra un administrador inhabilitado — los contratos que firmó, los gastos comunes que cobró, las rendiciones que presentó. Ninguna de las dieciséis circulares del MINVU aborda el punto. Es un vacío real.
Por eso la verificación de dos minutos del principio vale más que cualquier discusión posterior.
La verificación que sí distingue a un administrador de otro
La inscripción es el piso. Lo que separa una administración de otra es lo que hace todos los meses: la ley obliga al administrador a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión ante el comité de forma mensual, y ante la asamblea en cada sesión ordinaria. En esa cuenta debe entregar el balance de ingresos y egresos, poner a disposición los verificadores de cada gasto, y entregar copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, sus cartolas y el respaldo de pago de las certificaciones y seguros contratados.
Si tu administración no entrega eso, no es desprolija: está incumpliendo una obligación expresa.
¿Quieres saber cómo está tu edificio hoy?
El diagnóstico gratuito revisa el cumplimiento legal, la salud financiera, la mantención y lo laboral, y te entrega el informe aunque no nos contrates.
Fuentes: Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, artículos 18, 19, 21, 82, 83, 84, 87, 88, 90, 95, 96 y 2° transitorio, texto vigente publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional; Reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, publicado en el Diario Oficial el 26 de marzo de 2024, artículos 1, 7, 10, 11, 20, 24 a 27; Circular SE-Condominios N° 11 (Ord. N° 026, 17 de junio de 2025), sobre el procedimiento de reclamación y sanciones; MINVU, «Sistema de Reclamaciones y Sanciones», octubre de 2025; MINVU, «Más de 6.500 personas inscritas en el Registro Nacional», 16 de octubre de 2025. Las cifras del padrón (10.331 inscritos, 8.424 vigentes, 1.907 no vigentes, una sanción firme) provienen de una consulta directa al registro público de condominios.minvu.cl realizada el 30 de agosto de 2026, y cambian con el tiempo. Esta guía es orientación general y no constituye asesoría legal para un caso particular.