El fondo de reserva: la plata que nadie mira hasta que falta.
Es la cuenta más fácil de vaciar de una comunidad, porque no se usa todos los meses y casi nadie la revisa. Acá está lo que la ley exige de verdad: cuánto se debe aportar como mínimo, en qué se puede gastar y quién lo autoriza, dónde tiene que estar depositado, y la reserva laboral que la mayoría de los condominios no tiene calculada.
Qué es y de dónde sale la plata
La ley lo define y lo hace obligatorio para todo condominio, con una sola excepción.
Obligatorio, con una excepción
En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva. Solo quedan fuera los condominios de densificación predial de hasta cuatro viviendas.
Ley 21.442, arts. 39 inc. 1° y 80
Mínimo 5% del gasto común mensual
El recargo lo fija el reglamento de copropiedad o la asamblea en sesión extraordinaria, pero la ley pone un piso: no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual.
art. 39 inc. 3°
Y se alimenta de más cosas que el recargo
También lo incrementan las multas e intereses que pagan los copropietarios, los aportes por uso y goce exclusivo de bienes comunes, y los recursos que produzca el arrendamiento, cesión, gravamen o enajenación de bienes comunes. Si tu edificio arrienda la azotea a una antena, esa plata va acá.
arts. 26 inc. 2°, 28 y 39 inc. 3°
La reserva laboral que casi nadie calculó
La definición legal del fondo incluye, expresamente, «las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado». Y la ley va más lejos: siempre se deberá considerar un porcentaje proporcional de esos recursos para el pago del término de contrato del personal, porcentaje que debe fijar la asamblea en sesión extraordinaria a propuesta de la administración.
Un edificio con tres conserjes y sin esa reserva calculada tiene una deuda que no aparece en ninguna parte hasta el día en que hay que desvincular a alguien.
En qué se puede gastar, y quién lo autoriza
Acá está la distinción que decide casi todas las discusiones de comité, y depende del tipo de gasto, no del monto.
Gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos → lo autoriza el comité
Sin asamblea. Es exactamente para eso que existe el fondo: la bomba que se quemó, el ascensor detenido, la filtración que no espera.
art. 39 inc. 2°
Gastos ordinarios de mantención o reparación → necesita asamblea
Requiere acuerdo de asamblea extraordinaria por mayoría absoluta de los derechos, y hay que resguardar que no se vulnere la reserva para el término de contratos del personal. Usar el fondo para tapar la operación del mes es justamente lo que la ley quiso frenar.
arts. 14 N°11, 15 y 39 inc. 2°
Cambiar el porcentaje del recargo → también asamblea
Subir o bajar el aporte mensual al fondo es materia de asamblea extraordinaria de mayoría absoluta.
arts. 14 N°11 y 15
La pregunta correcta en el comité no es «¿alcanza?», sino «¿este gasto es extraordinario o es operación disfrazada?».
Dónde tiene que estar, y qué te tienen que mostrar
Cuatro cosas que un comité puede exigir sin pedirle permiso a nadie.
En cuenta bancaria, y puede invertirse
Los recursos se mantienen en cuenta corriente o de ahorro, o se invierten en instrumentos del mercado de capitales previo acuerdo del comité. Ojo con un detalle que sorprende: la ley permite que sea la misma cuenta única del condominio — la cuenta separada no es obligatoria.
art. 39 inciso final
El desglose mensual es obligatorio
La contabilidad debe indicar el fondo común de reserva con su total disponible y los gastos imputados cada mes, más las multas, intereses y pagos por arriendo de espacios comunes. Y presentar el estado de las cuentas e inversiones debidamente conciliadas.
Reglamento, art. 24
Con cartola del banco, no con una planilla
La rendición mensual ante el comité y anual ante la asamblea debe incluir copia informada por el banco de todas las cuentas y sus cartolas. Una planilla hecha por la administración no es respaldo: es un resumen de la administración sobre sí misma.
Ley 21.442, arts. 14 y 21
Y el presupuesto anual debe declarar si se piensa usar
El presupuesto tiene que informar el monto disponible en el fondo y especificar si se proyecta hacer uso de él. Además, el aviso de cobro mensual debe indicar en qué proporción contribuyes al fondo.
arts. 22 y 31
Dos preguntas que siempre aparecen
Y cuya respuesta legal sorprende a más de alguno.
Si vendo mi departamento, ¿me devuelven mi parte?
No. No existe norma en la ley ni en su reglamento que ordene devolver al vendedor su parte del fondo — es plata de la comunidad, no una cuenta individual. Al revés: el deber de contribuir sigue siempre al dueño de la unidad, incluso por deudas devengadas antes de que la comprara, con privilegio de cuarta clase.
Ley 21.442, art. 6 inc. 2°
¿El «fondo operacional» es lo mismo?
No. El fondo operacional inicial es otra figura: el monto destinado a cubrir los gastos de puesta en marcha del condominio. Está definido y hay que contabilizarlo, pero ni la ley ni el reglamento fijan su monto, quién lo determina, su destino ni su devolución. Es un vacío, no una regla.
art. 2 N°12 · Reglamento, art. 24
Si el administrador no rinde, el juzgado de policía local puede exigírselo y multarlo de una a tres UTM.
¿Sabes cuánto hay en el fondo de tu edificio?
El diagnóstico gratuito revisa la situación financiera de tu comunidad —fondo de reserva, cartolas, respaldos y reserva laboral— y te entrega el informe con las brechas. Es de la comunidad, nos contrates o no.