El comité de administración: qué puede decidir solo y qué no.
Es el órgano que más responsabilidad carga y del que menos se sabe. Un comité que no conoce sus facultades termina pidiendo asamblea para todo —y paralizando el edificio— o firmando cosas que no le correspondían. Acá está el reparto real, con el artículo en cada línea.
Cómo se compone y cuánto dura
Tres reglas que fijan el marco, y una excepción que casi nadie conoce.
Número impar, de tres a cinco
La asamblea lo designa en su primera sesión: número impar de miembros, al menos tres y máximo cinco. En condominios por sectores debe haber al menos un representante de cada sector. Y si los copropietarios son menos de tres, no se requiere comité.
Ley 21.442, arts. 17 y 23
Máximo tres años, con reelección
La asamblea fija el período y no puede exceder de tres años, sin perjuicio de que sus miembros puedan ser reelegidos. La presidencia la designa la asamblea o, en subsidio, el propio comité.
art. 17 inc. 3°
Y acuerda por la mitad más uno
Los acuerdos internos del comité se toman por la mitad más uno de sus miembros. Con tres integrantes, dos deciden.
art. 17 inc. 7°
Quién puede integrarlo, y quién no
Acá se cae la mitad de los comités mal formados que existen en Chile.
Copropietarios, su cónyuge o conviviente civil, o un mandatario
Solo pueden integrarlo personas naturales propietarias, sus cónyuges o convivientes civiles, o un mandatario con poder suficiente otorgado por instrumento público ante notario. También representantes de personas jurídicas propietarias.
art. 17 inc. 4°
Y tienen que estar al día
Deben ser copropietarios hábiles. La ley es tajante: solo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad. Un moroso no puede integrar el comité, y si tiene más de una unidad debe estar al día en todas.
arts. 2 N°13 y 15 inc. 7° · Reglamento, art. 19
El arrendatario, no
Salvo que además sea mandatario de un copropietario hábil con un poder que le confiera expresamente la facultad de integrar el comité, identificando el condominio, la duración y las unidades representadas.
art. 17 inc. 4° · Reglamento, art. 19
El administrador, tampoco. Nunca.
La ley lo prohíbe en una línea: el administrador no podrá integrar el comité de administración. Es la separación que hace posible que alguien lo controle.
art. 18 inciso final
Lo que el comité puede decidir sin pedirle permiso a nadie
La regla general es amplia: el comité tiene la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto las que deben ser materia de sesión extraordinaria y no le hayan sido delegadas. En concreto, puede por sí solo:
Aplicar las multas del reglamento
Dictar normas de uso y administración e imponer las multas contempladas en el reglamento de copropiedad. No necesita asamblea para sancionar.
art. 17 incs. 2° y 7°
Autorizar el uso del fondo de reserva
Para gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos. Y acordar la inversión de esos recursos en instrumentos financieros.
art. 39
Aprobar el presupuesto y fijar el honorario del administrador
El presupuesto anual lo aprueba el comité. Y la remuneración u honorarios del administrador y del subadministrador los fija el comité, no la asamblea.
arts. 19 inc. 2° y 22 inc. 3°
Los convenios de pago con morosos
Se acuerdan con el comité y deben constar por escrito. Nunca puede firmarse un segundo convenio con quien ya tiene uno vigente.
art. 6 · Reglamento, art. 9
Autorizar la suspensión de servicios
Con tres o más cuotas morosas, y respetando los límites de la ley — nunca a una unidad donde resida una persona electrodependiente.
arts. 20 N°9 y 36
Contratar y desvincular al personal, y contratar los seguros
El acuerdo de contratación y término de contratos de los trabajadores de la copropiedad, y la contratación de seguros, pasan por el comité.
art. 20 N°10 y N°12
Lo que sí requiere asamblea son las materias del artículo 14: modificar el reglamento, enajenar o gravar bienes comunes, obras, cambio de destino, y los gastos extraordinarios que excedan seis cuotas de gasto común en doce meses.
Te pueden designar por sorteo, y no puedes renunciar cuando quieras
Si la asamblea no logra acuerdo o no hay interesados, la designación se hace por sorteo entre todos los copropietarios hábiles, en la misma asamblea, y es vinculante. Solo puede eximirse quien ya ejerció antes. Y una vez dentro, los miembros no pueden renunciar antes de cumplir el período que fijó la asamblea, salvo que concurra una causal de exención prevista en el reglamento de copropiedad.
Es el precio de un órgano que la ley considera indispensable: si nadie quiere, la ley elige.
Responsabilidad, pago y remoción
Lo que la ley dice, y lo que deja sin decir.
No hay sueldo, pero puede haber descuento
El reglamento de copropiedad puede establecer, como retribución de los miembros del comité, un porcentaje de descuento en el pago de sus gastos comunes. Acordarlo requiere asamblea extraordinaria de mayoría reforzada del 66%.
arts. 14 N°10, 15 y 17 inc. 6°
La sanción que sí existe es para el presidente
El presidente que no custodia el libro de actas, los antecedentes, las escrituras y el libro de novedades, o no los entrega a su sucesor, arriesga multa de una a tres UTM, duplicable por reincidencia o por no subsanar.
art. 17 inc. 8°
Removerlos requiere asamblea extraordinaria
La remoción parcial o total del comité es materia de sesión extraordinaria, con mayoría absoluta de los derechos del condominio para constituirse y mayoría absoluta para acordar. Elegirlo, en cambio, se hace en sesión ordinaria con un 33% de los derechos representados.
arts. 14 N°6 y 15
Y si no hay comité, el juzgado puede citar a elegirlo
Mientras no lo haya, cualquier copropietario puede ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, respondiendo conforme al Código Civil. Y copropietarios que representen al menos el 5% de los derechos pueden pedirle al juzgado de policía local que cite a asamblea para elegirlo.
arts. 17 inc. 1° y 44 letra e)
Un vacío que conviene conocer: la ley y su reglamento no establecen norma expresa sobre la responsabilidad patrimonial de los miembros del comité ni sobre un seguro para ellos. Lo único explícito es la multa al presidente por la custodia de documentos.
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