Morosidad en gastos comunes: qué puedes hacer legalmente (y qué no).
En Chile un 29,8% de las unidades paga con al menos un mes de atraso y un 4,8% arrastra morosidad crítica sobre 90 días (Edifito, sobre más de 6.000 comunidades, octubre 2025). La tentación de apretar con cualquier medida es grande — pero una medida mal aplicada se impugna, se cae, y deja al comité expuesto. Esto es lo que la Ley 21.442 permite de verdad, artículo en mano.
Lo que SÍ permite la ley
Cada medida con su requisito. Sin el requisito, la medida no vale.
Intereses por la mora
El pago vence a los 10 días de emitido el aviso de cobro (salvo que tu reglamento fije otro plazo). Desde ahí la deuda genera el interés que fije el reglamento, con tope: hasta 50% del interés corriente bancario. (Art. 7°)
Suspender UN servicio
Con 3 o más cuotas morosas (continuas o discontinuas) y acuerdo del comité, se puede suspender el servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción — pero solo uno a la vez, y enviando copia del requerimiento al moroso. (Arts. 20 N°9 y 36)
Cobro ejecutivo
El aviso de cobro firmado por el administrador tiene mérito ejecutivo: sirve para demandar directo en juicio ejecutivo ante el juez de letras — el camino serio cuando la deuda ya es grande. Aplica también a intereses, multas y fondo de reserva. (Arts. 6°, 32 y 37)
El moroso no vota
Quien no está al día no es "copropietario hábil": no puede votar en asamblea ni optar a cargos como el comité. Es la consecuencia automática más subestimada. (Arts. 2° N°13 y 33)
Convenios de pago
El administrador, con acuerdo del comité, puede pactar la deuda en cuotas mensuales. La primera se paga al firmar — y mientras cumpla, el copropietario recupera su calidad de hábil. Cobrar es mejor que castigar. (Art. 6°)
Suspender el agua caliente, con cuatro condiciones
La Corte Suprema lo validó en 2025: es legal suspender el agua caliente por deuda superior a tres meses, siempre que se mantenga el agua potable, exista acuerdo previo de asamblea, la medida se aplique por igual a todas las unidades morosas y se respete el art. 20 N°9. Faltando cualquiera de las cuatro, la medida se cae. (CS rol 51.719-2024, confirmando CA Santiago rol 13.562-2024)
Lo que NO corresponde
Cortar más de un servicio
La ley lo dice explícito: no puede suspenderse más de uno de los servicios a la vez. Luz + internet al mismo tiempo es ilegal. (Art. 36)
Cortar la luz a electrodependientes
Si en la unidad reside una persona electrodependiente, la suspensión eléctrica por morosidad está prohibida en todo caso. Y ninguna suspensión procede por deudas devengadas durante un estado de catástrofe vigente. (Art. 36)
Cortar el agua potable
La Corte Suprema confirmó en 2025 que el corte de agua potable es ilegal y arbitrario: la ley solo contempla la suspensión del servicio eléctrico y de los otros que enumera. El fallo ordenó restablecer el agua potable y la electricidad. Cortar el agua caliente es una cosa; cortar el agua, otra. (CS rol 4.894-2024, confirmando CA La Serena rol 1.938-2024)
Cortar suministro por multas impagas
Una multa por infracción al reglamento no es deuda de gastos comunes, y por lo tanto no habilita a suspender servicios. Un tribunal acogió la protección de un copropietario por este motivo en noviembre de 2024, y además dejó sin efecto la sanción por no haberse seguido el procedimiento del reglamento. (Fallo reseñado en Diario Constitucional, 14 de noviembre de 2024)
Medidas que tu reglamento no contempla
La ley es el marco; tu reglamento de copropiedad inscrito es la letra chica. Publicar listas de morosos con nombre, bloquear accesos u otras medidas de presión no están entre las herramientas de cobro de la Ley 21.442 — y exponer deudas de personas identificables roza la Ley 19.628 de datos personales. Antes de aplicar cualquier medida que no esté aquí: revisa tu reglamento y asesórate.
El problema de fondo no es el moroso: es la cobranza intermitente
Buena parte del 29,8% que paga atrasado no es un moroso: es alguien a quien nadie le avisó a tiempo. La diferencia entre ese atraso y la morosidad crítica del 4,8% —la que ya no vuelve sola— la hacen los avisos oportunos, el seguimiento de cada deuda, los convenios bien llevados y el escalamiento cuando corresponde. Eso es exactamente lo que un sistema hace mejor que una persona con cuaderno.