Citar una asamblea que después no se pueda impugnar.
Un acuerdo que se cae deja al comité en el peor lugar posible: gastó el capital político, tomó la decisión y no puede ejecutarla. Casi siempre falla antes de la reunión, en la citación. Estos son los cuatro puntos donde se juega la validez.
La citación: entre cinco y quince días
El plazo tiene piso y techo, y los dos importan. Citar con cuatro días invalida; citar con un mes, también.
Quién cita
El comité de administración a través de su presidente. Si el presidente no lo hace, la ley habilita al administrador para citar. No es una atribución del administrador por defecto: es su deber cuando el comité no actúa.
Cómo se notifica
Personalmente, por carta certificada al domicilio, o por el correo electrónico que el copropietario tenga incorporado en el registro de copropietarios. Si nunca registró domicilio ni correo, se entiende que su domicilio es su propia unidad.
El plazo
Anticipación mínima de cinco días y que no exceda de quince. Ese registro de copropietarios lo debe mantener actualizado el administrador, resguardando los datos personales.
Si no se junta el quórum
No se improvisa una asamblea con los que llegaron. El administrador o cualquier copropietario puede recurrir al juez, por la vía del artículo 44.
Hay materias que solo se pueden ver en sesión extraordinaria
Tratarlas en una ordinaria es la forma más rápida de que el acuerdo sea impugnable. La ley enumera dieciséis; estas son las que más aparecen en la práctica de un comité.
Modificar el reglamento de copropiedad
Junto con el cambio de destino de las unidades y las obras de alteración o ampliación del condominio.
Gastos o inversiones extraordinarias
Cuando exceden, en doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
Remover al comité
La remoción parcial o total de los miembros del comité de administración, y la delegación de facultades en él.
Tocar los bienes comunes
Enajenar, arrendar o ceder la tenencia de bienes de dominio común, constituir gravámenes sobre ellos, o dar derechos de uso y goce exclusivo.
El fondo de reserva
Fijar el porcentaje de recargo que lo forma, y también decidir usar esos recursos para gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.
Cambiar el seguro del condominio
Cuando la contratación implica modificar los riesgos cubiertos por la póliza vigente, eliminando o incorporando coberturas como sismo o salida de mar.
Quién puede votar, y con cuánto peso
Solo el copropietario hábil
Solo los copropietarios hábiles pueden optar a cargos de representación y concurrir con su voto. La calidad de hábil se acredita mediante certificado que expide el administrador o quien haga sus veces.
art. 15
Un voto, proporcional a sus derechos
Cada copropietario tiene un solo voto, proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común. No es una persona un voto: es un porcentaje.
art. 15 y art. 3
El administrador no representa a nadie
La ley se lo prohíbe expresamente: el administrador no puede representar a ningún copropietario en la asamblea. Si junta poderes, el acuerdo queda expuesto.
art. 15
El acta es donde vive el acuerdo
Un acuerdo sin acta bien hecha es un acuerdo que no se puede ejecutar ni defender. Y su incumplimiento tiene sanción propia.
Libro foliado, papel o digital
Las actas deben constar en un libro de actas foliado, en papel o digital, que asegure su respaldo fehaciente, y quedar bajo custodia del presidente del comité junto con todos los antecedentes que respalden los acuerdos.
Firmada dentro de treinta días
Debe firmarse —presencial o electrónicamente— a más tardar dentro de los treinta días siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del comité o por los copropietarios que la asamblea designe.
Debe decir los dos quórums
El acta tiene que dejar constancia del quórum de constitución de la sesión y del quórum de adopción de cada acuerdo. Sin eso, cualquiera puede discutir después si la reunión era válida.
Incumplir tiene multa
La infracción a estas obligaciones se sanciona con multa de una a tres UTM, que se duplica en caso de reincidencia o de falta de subsanación.
Dos posibilidades que la mayoría de los comités no usa
La ley abrió dos caminos que resuelven el problema real de todo edificio: que la gente no llega. El primero es la consulta por escrito — el comité puede someter materias a votación remitiendo los antecedentes y realizando antes una sesión informativa, que no requiere quórum mínimo para constituirse; la consulta se aprueba cuando reúne por escrito el quórum que la materia exige, con un mecanismo que asegure fehacientemente la identidad de quien vota. El segundo son las sesiones telemáticas o mixtas: la ley las permite, y para votar por videoconferencia el reglamento de copropiedad debe contemplarlo con requisitos que aseguren participación y votación efectiva y simultánea. Si tu reglamento todavía no lo dice, esa es una razón concreta para actualizarlo.
Si tu última asamblea fue un problema, se puede ordenar
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